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Sección B: Estudio de Factibilidad del Terreno

Una consultora competente debe realizar un estudio técnico de factibilidad del terreno en todos los proyectos de desarrollo por pequeños que sean.

Figura B1: Evaluación del emplazamiento

Una correcta evaluación del terreno garantizará que el proyecto sea planificado adecuadamente y puede permitir un ahorro de dinero al garantizar que se adopte el enfoque correcto para el desarrollo. La planificación y dirección correcta del proyecto es la clave del éxito. Es importante considerar los siguientes aspectos durante las etapas iniciales del proyecto:

1) Ubicación y acceso al emplazamiento

Un plano de ubicación del terreno con límites y puntos de acceso claramente marcados debe definir la zona del terreno destinada al desarrollo. Se debe efectuar una breve descripción del terreno en su estado actual y las restricciones al acceso.

2) Determinar el personal clave

Es importante determinar el cliente y otros consultores que puedan estar involucrados en el proyecto, o que sean necesarios, tales como ingenieros, arquitectos y planificadores.

3) Resumen de necesidades del cliente

Es fundamental mantener tempranas conversaciones con el cliente potencial o gerente del proyecto para ayudar a formular el resumen de requerimientos del cliente. Es importante determinar las aspiraciones del cliente para la instalación y los niveles que se desean alcanzar. Esto tendrá una significativa influencia en el tipo y forma de construcción. Se requieren indicaciones tempranas del tipo de presupuesto disponible para garantizar que las propuestas y recomendaciones que se incluyan en el estudio de factibilidad, sean realistas.

Es importante recopilar toda información existente relacionada con el terreno para evitar duplicaciones. Esto puede incluir, por ejemplo, informes de mantenimiento de la cancha, estudios topográficos e informes de investigaciones del suelo.

4) Programa

El desarrollo de la cancha puede ser una pequeña porción de un desarrollo más amplio y se deben identificar las fechas límite clave que permitan la adecuada coordinación de recursos. Las canchas de césped natural deben ser construidas de una manera que contemple los caprichos del clima y optimice la temporada de crecimiento. El adecuado crecimiento y asentamiento del césped deben ser considerados parte de este proceso.

5) Condiciones del terreno

El tiempo en el terreno es invalorable para formular un panorama completo y preciso de las condiciones existentes y determinar las restricciones que pudiera tener el desarrollo. La determinación temprana de estas garantizará que puedan ser manejadas y dominadas de la manera más rentable.

a) Aspectos generales

Es importante armar un bosquejo del clima local y las condiciones ambientales ya que esto tendrá influencia en el tipo de construcción y selección de césped en una cancha de césped natural.

Se deben determinar los límites del terreno y aprovechar la oportunidad para establecer si las propiedades colindantes tendrán influencia en el modo en que se va a desarrollar el terreno. El desarrollo de una cancha en una zona de construcciones requerirá un enfoque totalmente diferente al de una en un campo despoblado.

b) Vegetación existente

La vegetación existente dentro del terreno deberá ser extraída para desarrollar la nueva cancha. Se debe considerar el impacto ambiental de este proceso y, cuando sea posible, se debe procurar la mínima destrucción del hábitat natural. Ciertas especies pueden gozar de una protección en la legislación del gobierno local y puede ser necesario definir si el terreno contiene alguna de esas especies. Puede ser necesaria una evaluación del impacto ambiental como parte del proceso de planificación, particularmente en los desarrollos más grandes.

Si el terreno está contiguo a hábitats ambientalmente sensibles, el desarrollo del emplazamiento debe avanzar de un modo cuidadoso, ya que el terreno puede estar controlado por la legislación del gobierno local que procura la protección del ambiente.

c) Topografía

Para el desarrollo de un terreno nuevo es fundamental realizar un estudio topográfico y para el diseño del desagüe de una instalación existente. Los estudios pueden ser realizados en forma rentable con equipamiento moderno basado en satélites. Esto puede ser más difícil cuando haya abundante follaje de árboles pero el objetivo es desarrollar un gráfico en Auto CAD de tres dimensiones. Las condiciones del emplazamiento determinarán cómo se recopila la información pero las cotas de elevación recopiladas entre centros a 5-20m son normalmente adecuadas. Esta información se usa para determinar la nivelación, niveles y pendientes del terreno. El aspecto y orientación del terreno también deben incluirse como parte de este estudio detallado ya que tienen una gran influencia en el índice de crecimiento del césped.

d) Capa superior del suelo

Se debe evaluar la naturaleza de la capa superior del suelo existente. El tipo de suelo puede variar en un terreno y debe ser evaluado totalmente. La capa superior del suelo es una materia prima preciosa y debe ser tratada con el mayor cuidado, particularmente si va a ser vuelta a utilizar en el desarrollo del terreno.

Las proporciones de arena, cieno y arcilla junto con la estructura del suelo y el contenido de materia orgánica determinarán las características de su drenaje natural y el modo en que reacciona al tratamiento y movimiento de tierra. El contenido de lima y el pH determinarán su capacidad nutriente. Se deben recoger muestras representativas y llevar a analizar a un laboratorio serio.

El contenido de piedras será importante en términos de seguridad del jugador, mientras que las rocas, arena o turba en el terreno serán un factor preponderante en la determinación de la elección del método de construcción y el éxito del proyecto.

Si la capa superior del suelo del terreno no fuera suficiente, se deberán procurar materiales adecuados o alternativos.

Figura B2: Las excavaciones del terreno son útiles para determinar las condiciones de la capa superior del suelo y del subsuelo

e) Subsuelo

Es importante que el perfil del terreno sea examinado en toda su profundidad mediante excavaciones y movimientos de tierra. Esto puede requerir un estudio detallado realizado por una firma de ingenieros agrónomos. Debe tenerse en cuenta que la precisión de esta información depende de la cantidad de perforaciones u hoyos de prueba se excaven y la uniformidad de las condiciones del suelo debajo del terreno. La ubicación de los hoyos de prueba o perforaciones debe ser marcada con precisión en un mapa del terreno.

Es importante determinar las condiciones del subsuelo por los riesgos potenciales para el desarrollo o para la instalación de servicios tales como los desagües.

La construcción de canchas en tierras recuperadas, marginales o contaminadas, tales como rellenos, nunca es ideal y requiere particular cuidado. Mientras estos terrenos frecuentemente parecen atractivos para el desarrollo de canchas deportivas, casi siempre resulta inevitable que los trabajos necesarios para producir una superficie satisfactoria resultarán más costosos y llevarán mucho más tiempo que cuando se trate de un terreno virgen. En aquellos terrenos, sólo se deberían construir canchas teniendo especial consideración y realizando adecuadas investigaciones del terreno para determinar los riesgos involucrados.

f) Servicios

Los servicios existentes en un terreno son un riesgo potencial para los contratistas que realicen el trabajo de mejorar o desarrollar la instalación, a la vez que se necesitan nuevos servicios para una instalación nueva.

Antes de emprender un desarrollo y aún antes de adquirir la tierra se debe realizar una detallada investigación de los servicios. Las compañías de servicios públicos pueden requerir derechos de servidumbre que pueden afectar el desarrollo potencial del terreno.

Cuando se vayan a construir pabellones, club houses o tribunas como parte de la instalación es probable que sean necesarios agua, electricidad, alcantarillas, teléfono y posiblemente gas.

En la cancha se debe prestar consideración a la necesidad de riego, calefacción del subsuelo y sistemas de ventilación por debajo de la superficie tales como ISASS o Sub-Air Systems.

g) Cuestiones especiales

El desarrollo del terreno se vuelve mucho más complejo a medida que se examinan con más detenimiento los impactos potenciales del desarrollo sobre nuestros recursos naturales, paisaje, patrimonio y medioambiente. Estos pueden estar controlados por legislaciones gubernamentales y deben ser revisados en la etapa de factibilidad del desarrollo.

Puede haber un requerimiento de realizar detallados estudios de los efectos del desarrollo en el terreno existente y de proponer adecuadas medidas mitigantes contra el desarrollo para minimizar su impacto.

El agua es uno de los más preciados recursos del planeta y un diseño práctico debe considerar el uso del agua durante la construcción y el futuro mantenimiento así como cualquier drenaje potencial de descarga de agua. En una instalación urbana los sistemas de drenaje sustentables son, con frecuencia, un requerimiento del diseño de la cancha.

La cultura local es importante para ayudar a identificar las restricciones especiales que pueda tener el desarrollo.

Figura B3: Algunos terrenos requieren mucho esfuerzo para ser desarrollados

6) Autorizaciones

Pocos terrenos pueden ser desarrollados sin autorización del gobierno local. Es importante adquirir una exhaustiva comprensión de lo que se necesita a nivel local para estar seguro de que se va a preparar toda la documentación necesaria. Los consultores de planificación locales pueden ayudar en la preparación de una presentación y garantizar que el proyecto no se vea innecesariamente demorado.

Esto puede implicar una propuesta detallada dependiendo de la sensibilidad y complejidad del desarrollo. Los proyectos deben ser evaluados caso por caso.

7) Material disponible

El estudio de factibilidad del terreno debe proveer asesoramiento y ser una guía en todos los párrafos 1-6 mencionados. Esto debe abarcar un informe, fotografías de las condiciones existentes y planos mostrando las condiciones actuales del terreno e ilustrando las propuestas u opciones para el desarrollo.

Esto brinda una organización al proceso de desarrollo y contribuye a garantizar que el proyecto avance de una manera lógica.

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